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馮恩惠
爸爸賣老家給兒子，有簽買賣契約、辦房貸等，走完流程後，爸爸將收到房款轉帳給媽媽，媽媽再贈與給兒子，以為把錢「繞一圈」天衣無縫，卻被國稅局視為「假買賣真贈與」，收到補稅+罰金2倍單子。退休理財顧問廖嘉紅（R姐）表示，只要是二親等房屋買賣，一定先當贈與審核，搞懂3大關鍵，才不會被當成假買賣。
R姐在臉書「R姐 廖嘉紅-繼承與贈與」表示，「明明有買賣契約，也付訂金、辦了房貸，怎麼還要補稅加罰款？」黃先生坐在國稅局，手裡攥著那份判定書，怎麼也想不通。
3年前，他和爸爸約定用買賣方式取得老家的房子，心想：「這樣不但可以免贈與稅，以後賣掉也能用當年買入成本，少繳一筆房地合一稅，兩全其美。」他找了銀行辦貸款，銀行也把錢匯進爸爸帳戶，看起來天衣無縫。
但他沒料到，國稅局早已盯上這些交易：爸爸後來把錢「繞一圈」又轉回兒子手上。夫妻間轉帳免稅，再贈與給兒子？國稅局認定只是「過水」。結果：假買賣，真贈與！這一來，不只要補繳22萬贈與稅，還被加罰兩倍，總共66萬。
最令人遺憾的是，爸爸過世後才查出，一切都已經無法補救。很多人以為，「訂契約、走流程、銀行撥款」就安全了，其實，二親等房屋買賣，國稅局一定先視為贈與進行審核，只要資金流向有一絲破綻，就會被認定「規避稅捐，實質課稅」。
R姐指出，想避免這種遺憾，一定要先搞懂3大關鍵：
◎關鍵1️：買方的自有資金，必須清清楚楚證明
兒子買房用的錢，不能是爸爸先借的，也不能「先匯給爸爸，再繞回來」還銀行或給家人。
只要資金有回流，就算繞再多圈，最終都會被一刀認定「贈與」
◎關鍵2：貸款擔保，不得由賣方提供
爸爸不能用自己的其他房產作擔保，也不能為兒子的貸款掛保證。
◎關鍵3：資金一旦回流，就會被認定是假買賣
國稅局會持續追蹤帳戶，只要發現「先收後返還」，就會直接課徵贈與稅。
很多家庭都以為「買賣只是走個流程」沒關係，其實，上面3件事才是真正的審核重點。
為什麼長輩想用假買賣傳承房產？很多父母是擔心：「直接贈與，以後子女賣房會被課高額房地合一稅。」所以用買賣方式，想「墊高成本」。但在實務上，只要資金有回流，就算繞再多圈，最終都會被一刀認定「贈與」。看似聰明的做法，往往只是多一筆罰款和煩惱。
R姐給家有房產規劃者的專業提醒，如果你的家人想以此操作：
操作1：先用買賣方式把房子過戶給子女。
操作2：把款項轉給配偶後，再贈與給子女。
但子女沒有提供清楚財力與金流證明，這些操作，都有被認定「假買賣真贈與」的風險。
R姐強調，稅務規劃不是繞路，而是要合法安排、清楚交代，才能讓家人的心意，真的變成祝福，而不是稅務負擔。